Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? Mirasçılardan Biri Satmak İstemezse Ne Olur? (2026)

Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan ev, arsa veya diğer taşınmazlar üzerinde mirasçıların birlikte hak sahibi olması, uygulamada önemli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Özellikle mirasçılardan birinin taşınmazı satmak istemesi, diğerlerinin satışa karşı çıkması veya miras kalan evin kim tarafından kullanılacağı konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde hukuki çözüm yollarının doğru belirlenmesi gerekir.

2026 yılında 12. Yargı Paketi kapsamında yapılan değişiklikler de miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir yenilik getirmiştir. Belirli şartların bulunması halinde ilk açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması kabul edilmiştir. 

Miras Kalan Ev Kime Aittir?

Miras bırakanın ölümüyle birlikte miras, kanunda öngörülen esaslar çerçevesinde mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçının bulunması halinde miras kalan taşınmaz üzerinde mirasçıların birlikte hak sahibi olması söz konusu olabilir.

Bu nedenle örneğin anne veya babadan üç kardeşe kalan bir ev bakımından, mirasçılardan birinin tek başına evin tamamını satması kural olarak mümkün değildir. Taşınmazın tamamının üçüncü kişiye devredilmesi bakımından diğer hak sahiplerinin durumu da dikkate alınmalıdır.

Miras Kalan Ev Nasıl Satılır?

Mirasçılar arasında anlaşma varsa süreç çok daha kolaydır. Mirasçılar gerekli işlemleri tamamladıktan sonra taşınmazın satışını birlikte gerçekleştirebilir ve satış bedelini hakları oranında paylaşabilirler.

Asıl sorun, mirasçılardan birinin veya birkaçının satışa razı olmaması halinde ortaya çıkar.

Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemezse Ne Olur?

Bir mirasçının satışa karşı çıkması, taşınmazın sonsuza kadar ortak mülkiyette kalacağı anlamına gelmez.

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa koşullarına göre ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gündeme gelebilir. Bu dava ile ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi talep edilir.

https://www.ispakhukuk.com/blog/ortakligin-giderilmesi-izale-i-suyu-davasi-nedir-nasil-acilir-2026

Mahkeme öncelikle ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Taşınmazın niteliği itibarıyla aynen bölünmesi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir.

Özellikle tek bir konut niteliğindeki taşınmazlarda fiilen bölünme mümkün olmayabileceğinden satış yoluyla ortaklığın giderilmesi önem kazanmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Tek Bir Mirasçı Açabilir mi?

Evet. Diğer mirasçıların tamamının dava açılmasına onay vermesi gerekmez.

Dolayısıyla örneğin dört kardeşe miras kalan bir evde üç kardeş evin satılmasını istemese dahi, ortaklığın devamını istemeyen mirasçı hukuki şartları mevcutsa ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Bu nedenle “Ben satmıyorum, o halde ev satılamaz.” düşüncesi her durumda doğru değildir.

12. Yargı Paketi Sonrası Miras Kalan Evlerin Satışında Ne Değişti?

2026 yılında kabul edilen 12. Yargı Paketi, miras yoluyla edinilmiş taşınmazların ortaklığın giderilmesi sonucunda satışında önemli bir değişiklik getirmiştir.

Yeni düzenlemeye göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanacaktır. 

Böylelikle miras kalan ev, arsa veya başka bir taşınmaz doğrudan üçüncü kişilerin de katılabildiği ilk artırmaya çıkarılmadan önce, malik mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma imkânı tanınmaktadır.

İlk Açık Artırmaya Kimler Katılabilecek?

Düzenlemenin şartlarının bulunduğu durumda ilk artırmaya yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılarkatılabilecektir.

Burada önemli olan nokta, düzenlemenin her hisseli taşınmaza uygulanmamasıdır. Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekmektedir. 

Mirasçılardan Hiçbiri Evi Satın Almazsa Ne Olur?

Miras kalan taşınmazın geçmişte hukuka aykırı şekilde devredildiği veya tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiasının bulunması halinde, uyuşmazlığın niteliğine göre tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir. Özellikle miras bırakan tarafından yapılan bir devrin mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı ileri sürülüyorsa muris muvazaasının ispatı ve kullanılabilecek deliller ayrıca değerlendirilmelidir.

https://www.ispakhukuk.com/blog/muris-muvazaasi-nasil-ispat-edilir-hangi-deliller-kullanilir-2026

Yeni sistem mirasçılara öncelikli bir imkân sağlamaktadır; taşınmazın satışını tamamen engellememektedir. İlk aşamada sonuç alınamaması halinde satış süreci genel hükümlere göre devam edebilecektir. 

Mirasçı Kendi Hissesini Satabilir mi?

Paylı mülkiyet aşamasına geçilmiş hisseli taşınmazlarda, bir paydaşın kendi payı üzerinde tasarrufta bulunması mümkündür. Ancak payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir.

https://www.ispakhukuk.com/blog/onalim-sufa-hakki-nedir-sufa-davasi-nasil-acilir-ankara-gayrimenkul-avukati-2026

https://www.ispakhukuk.com/blog/hisseli-tapu-nedir-hisseli-tapuda-satis-onalim-hakki-ve-ortakligin-giderilmesi-2026-ankara-gayrimenkul-avukati

Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda yalnızca “satış yapılabilir mi?” sorusu değil; satışın şekli, paylı mülkiyet durumu ve diğer paydaşların önalım hakkının bulunup bulunmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Evde Bir Mirasçı Oturuyorsa Ev Satılabilir mi?

Mirasçılardan birinin taşınmazda fiilen oturuyor olması tek başına diğer hak sahiplerinin ortaklığın giderilmesini istemesine engel oluşturmaz.

Ancak taşınmazın kullanım biçimi, diğer mirasçıların kullanımının engellenip engellenmediği, yapılan bildirimler ve somut olayın özellikleri ayrıca ecrimisil gibi talepler bakımından önem taşıyabilir.

Mirasçılardan Biri İmza Atmazsa Satış Yapılabilir mi?

Mirasçılar taşınmazın tamamını anlaşarak satmak istiyorlarsa hak sahiplerinin gerekli iradelerinin bulunması gerekir.

Ancak mirasçılardan birinin anlaşmalı satışa yanaşmaması, diğer mirasçıların hiçbir hukuki yolunun bulunmadığı anlamına gelmez. Anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi talep edilebilir.

Miras Kalan Evde Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesinde zorunlu arabuluculuk süreci de dikkate alınmalıdır. Anlaşma sağlanamaması halinde görevli ve yetkili mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Dava sırasında taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı incelenir. Bunun mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Ankara'da Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Ankara, Çankaya, Etimesgut, Sincan ve Yenimahalle'de miras yoluyla birden fazla kişiye geçen konut, arsa ve diğer taşınmazlarda; mirasçıların satış konusunda anlaşamaması, bir mirasçının taşınmazı tek başına kullanması, pay devri yapılması veya ortaklığın sona erdirilmek istenmesi çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda taşınmazın tapu kaydı, mirasçılık durumu, mülkiyet türü ve daha önce gerçekleştirilen pay devirleri birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç

Miras kalan bir evin satılması konusunda bütün mirasçıların anlaşması halinde taşınmazın satış işlemleri birlikte gerçekleştirilebilir. Ancak mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, diğer mirasçıların taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirme hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.

Anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılması ve şartları varsa taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesi mümkündür.

2026 yılında 12. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme ise özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar bakımından satış sürecini değiştirmiş; gerekli şartların bulunduğu durumlarda ilk açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasını öngörmüştür.