Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Nasıl Açılır? (2026)

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya başka bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla başvurulan hukuki yollardan biridir. Uygulamada eski adıyla izale-i şuyu davasıolarak da bilinen bu dava, özellikle miras kalan ev, arsa ve tarlaların mirasçılar arasında paylaşılamaması halinde gündeme gelmektedir.

Paydaşlardan birinin taşınmazı satmak istemesi, diğer paydaşların satışa yanaşmaması, mirasçıların paylaşım konusunda anlaşamaması veya taşınmazın fiilen yalnızca bazı paydaşlar tarafından kullanılması ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarına neden olabilmektedir.

Ankara'da, özellikle Etimesgut, Sincan ve Çankaya gibi taşınmaz ve nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu ilçelerde miras ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda taşınmazın tapu kaydı, mülkiyet biçimi, pay oranları ve tarafların hukuki durumunun birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür.

Türk Medeni Kanunu kapsamında paydaşlar, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça paylaşmayı isteyebilirler.

Uygulamada ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlarda görülmektedir. Ancak dava yalnızca miras kalan taşınmazlara özgü değildir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paydaş olduğu diğer durumlarda da şartların bulunması halinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

İzale-i Şuyu Ne Demektir?

İzale-i şuyu, günümüzde ortaklığın giderilmesi olarak adlandırılan davanın uygulamada uzun yıllardır kullanılan eski ismidir.

“Şuyu” ortaklığı, “izale” ise giderme veya ortadan kaldırmayı ifade etmektedir. Bu nedenle internette izale-i şuyu davası ve ortaklığın giderilmesi davası şeklinde yapılan aramalar esas itibarıyla aynı hukuki dava türüne ilişkindir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Ortaklığın giderilmesini kural olarak paydaşlardan veya ortaklardan biri talep edebilir. Bütün paydaşların birlikte dava açması zorunlu değildir.

Örneğin dört kardeşe miras kalan bir ev bakımından üç kardeş taşınmazın mevcut şekilde kullanılmasını isterken bir kardeş ortaklığın sona ermesini talep edebilir.

Bununla birlikte dava sürecinde taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerin doğru şekilde belirlenmesi önemlidir. Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi ve gerektiğinde diğer kayıtların incelenmesi bu nedenle dava öncesinde önem taşımaktadır.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları, taşınmazın mülkiyet yapısına ve mirasçılar arasındaki hukuki ilişkiye göre farklı gayrimenkul davalarıyla birlikte gündeme gelebilir. Taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Nasıl Açılır? başlıklı rehberimizi; miras bırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmaz devri yaptığı iddia ediliyorsa Muris Muvazaası Nedir? Mirastan Mal Kaçırma Davası Nasıl Açılır? başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarının kapsamı ve diğer dava türleri hakkında ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku hizmet sayfamıza da göz atabilirsiniz.

https://www.ispakhukuk.com/blog/tapu-iptal-ve-tescil-davasi-nedir-nasil-acilir-ankara-gayrimenkul-avukati-2026

Miras Kalan Evde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Evet. Miras kalan taşınmazlar ortaklığın giderilmesi davalarının uygulamada en sık karşılaşılan örneklerindendir.

Mirasçılar miras kalan ev, arsa veya tarla konusunda anlaşabiliyorlarsa uyuşmazlığın mahkemeye taşınmasına gerek kalmayabilir. Ancak mirasçılardan birinin satış istemesine karşılık diğerlerinin buna karşı çıkması halinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir evde bir kardeş taşınmazın satılmasını, diğer kardeşler ise aile içerisinde kalmasını istiyor olabilir. Bütün mirasçıların satış konusunda anlaşması her durumda ortaklığın sona erdirilmesinin zorunlu şartı değildir.

Ankara, Etimesgut, Sincan ve Çankaya'da miras kalan taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ortaklığın giderilmesinin yanı sıra muris muvazaası, tapu iptal ve tescil, ecrimisil veya diğer miras ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarının bulunup bulunmadığının da ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesinde temel olarak iki yöntem gündeme gelir:

Aynen taksim ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesi.

Hangi yöntemin uygulanabileceği taşınmazın özelliklerine ve hukuki durumuna göre belirlenir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, ortaklığa konu malın paydaşlar arasında fiziken bölünerek ortaklığın sona erdirilmesini ifade eder.

Taşınmazın niteliğinin ve hukuki durumunun bölünmeye uygun olması gerekir. Her ev, arsa veya tarla aynen taksim edilemez.

Mahkeme taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını somut taşınmazın özellikleri ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olmaması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Satış sonucunda elde edilen bedel, hak sahiplerinin payları dikkate alınarak paylaştırılır.

Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasının açılması taşınmazın mutlaka paydaşlardan birisine bırakılacağı anlamına gelmez. Davanın koşullarına göre taşınmazın satışına karar verilmesi mümkündür.

2026 Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yeni Düzenleme

2026 yılında ortaklığın giderilmesi davalarını ilgilendiren önemli bir değişiklik kabul edilmiştir.

17 Temmuz 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilen 12. Yargı Paketi kapsamında; bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde birinci artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür. 

Düzenlemeye göre bu durumda birinci artırmada teklifin ulaşması gereken eşik bakımından da özel hüküm getirilmiş; ikinci artırmaya ilişkin farklı eşik korunmuştur. 

Bu nedenle özellikle miras kalan evin ortaklığının giderilmesi konusunda 2026 yılında işlem yapılırken güncel düzenlemelerin dikkate alınması önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda miras hukukuna ilişkin farklı usul ve yetki sorunlarıyla birlikte gündeme gelebilir. Miras bırakanın son yerleşim yeri, mirasın açıldığı yer ve miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hangi mahkemeye başvurulacağı konusunda ayrıntılı bilgi için Mirasın Açıldığı Yer ve Yetkili Mahkeme: Ankara Uygulamasında Doğru Başvuru Yeri başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

https://www.ispakhukuk.com/blog/mirasin-acildigi-yer-ve-yetkili-mahkeme-ankara

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle dava yoluna başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuk aşamasında tarafların taşınmazın paylaşılması, satılması veya ortaklığın başka bir yöntemle sona erdirilmesi konusunda anlaşmaları mümkün olabilir.

Anlaşma sağlanamaması halinde ise arabuluculuk son tutanağının ardından dava yoluna başvurulabilir.

Bir Mirasçı Satış İstemezse Ne Olur?

Mirasçılardan birinin taşınmazın satılmasını istememesi, tek başına diğer hak sahiplerinin ortaklığın giderilmesini talep etmesini engellemez.

Örneğin miras kalan bir ev üzerinde dört mirasçının hakkı bulunuyorsa ve bunlardan yalnızca biri ortaklığın sona erdirilmesini istiyorsa, gerekli hukuki şartların bulunması halinde süreç başlatılabilir.

Bu nedenle “bir mirasçı satış istemezse ev satılamaz” şeklinde genel bir değerlendirme doğru değildir.

Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi Mümkün mü?

Paylı mülkiyete tabi hisseli taşınmazlarda da şartların bulunması halinde ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Hisseli tapularda paydaşlar arasında taşınmazın kullanılması, payların satılması, önalım hakkı ve ortaklığın sona erdirilmesi gibi farklı hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir.

Bu nedenle yalnızca tapudaki pay oranlarına bakılması yerine uyuşmazlığın tamamının değerlendirilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında yetki bakımından da taşınmazın bulunduğu yer önem taşımaktadır.

Ancak dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği unutulmamalıdır.

Özellikle birden fazla taşınmazın, çok sayıda mirasçının veya farklı mülkiyet ilişkilerinin bulunduğu dosyalarda görev, yetki ve taraf teşkilinin doğru değerlendirilmesi önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davalarının tamamı bakımından geçerli kesin bir yargılama süresi bulunmamaktadır.

Taraf ve taşınmaz sayısı, tebligat işlemleri, keşif ve bilirkişi incelemeleri, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı ve satış aşamasına geçilip geçilmemesi toplam süre üzerinde etkili olabilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği somut dosyanın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Zorunlu mu?

Ortaklığın giderilmesi davasının avukat aracılığıyla takip edilmesi genel olarak zorunlu değildir.

Ancak tapu kayıtlarının incelenmesi, mirasçıların ve pay oranlarının belirlenmesi, zorunlu arabuluculuk süreci, aynen taksim ve satış seçeneklerinin değerlendirilmesi ile yargılama ve satış aşamalarındaki işlemler hukuki sonuç doğurabilir.

Bu nedenle özellikle çok sayıda mirasçı veya taşınmaz bulunan uyuşmazlıklarda sürecin somut olay özelinde hukuken değerlendirilmesi önem taşır.

Ankara, Etimesgut, Sincan ve Çankaya'da Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ankara genelinde ve özellikle Etimesgut, Sincan ve Çankaya'da miras kalan veya birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazlardan kaynaklanan ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları ortaya çıkabilmektedir.

İşpak Hukuk Bürosu; Ankara gayrimenkul avukatı, Etimesgut gayrimenkul avukatı, Sincan gayrimenkul avukatı ve Çankaya gayrimenkul avukatı aramalarında gayrimenkul hukuku hakkında bilgi arayan kişilere yönelik olarak; ortaklığın giderilmesi, tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, hisseli taşınmazlar ve miras kaynaklı gayrimenkul uyuşmazlıkları hakkında hukuki içerikler yayımlamaktadır.

İşpak Hukuk Bürosu ayrıca Ankara'da gayrimenkul ve miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.

Her taşınmazın tapu kaydı, mülkiyet yapısı, pay oranları ve taraflar arasındaki hukuki ilişki farklı olduğundan ortaklığın giderilmesi sürecinin somut olay özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?

Koşullarının bulunması halinde paydaşlardan veya ortaklardan birinin ortaklığın giderilmesini talep etmesi mümkündür. Bütün mirasçıların birlikte talepte bulunması zorunlu değildir.

Miras kalan ev diğer mirasçılar istemese de satılabilir mi?

Diğer mirasçıların satışa karşı çıkması tek başına ortaklığın giderilmesi talebini engellemez. Ancak taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı ve ortaklığın hangi yöntemle giderileceği ayrıca değerlendirilir.

İzale-i şuyu davasından önce arabulucuya gidilir mi?

Evet. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz açık artırmayla satılır mı?

Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazlar bakımından 2026 yılında ilk artırmaya ilişkin özel düzenleme kabul edilmiştir

Muris Muvazaası Nedir? Mirastan Mal Kaçırma Davası Nasıl Açılır?

https://www.ispakhukuk.com/blog/muris-muvazaasi-nedir-mirastan-mal-kacirma-davasi-nasil-acilir-2026

Saklı Pay Nedir? Hangi Mirasçıların Saklı Payı Vardır? (2026)

https://www.ispakhukuk.com/blog/sakli-pay-nedir-hangi-mirascilarin-sakli-payi-vardir-2026