Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Düzenleme (2026): İlk Artırma Mirasçılar Arasında mı?

12. Yargı Paketi ile Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulunda kabul edilerek kanunlaşmıştır.

Düzenlemenin miras ve gayrimenkul hukukunu doğrudan ilgilendiren önemli değişikliklerinden biri, miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesi hâlinde gerçekleştirilecek açık artırmalara ilişkindir.

Yeni sistemle birlikte belirli şartları taşıyan miras kalan taşınmazlarda birinci artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir.

Böylece miras yoluyla aileye geçen bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi sonucunda satışa çıkarılması hâlinde, belirli koşullar altında mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alabilmeleri için ilk artırmada öncelik tanınmaktadır.

Yeni Düzenleme Hangi Taşınmazları Kapsıyor?

Yeni sistem her ortaklığın giderilmesi davasında uygulanacak genel bir kural değildir.

Düzenlemenin uygulanabilmesi bakımından taşınmazın maliklerinin tamamının taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekmektedir.

Dolayısıyla ortaklardan birinin taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye devretmiş olması gibi durumlarda yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanamayacağı, taşınmazın güncel mülkiyet yapısı dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

İlk Artırmaya Kimler Katılabilecek?

Düzenleme kapsamındaki taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.

Bu uygulama bir defaya mahsus olacaktır.

Bunun sonucunda mirasçı olmayan üçüncü kişiler ilk artırmaya katılamayacaktır.

Yeni sistemin temel amacı, miras yoluyla intikal eden taşınmazların öncelikle mirasçılar arasında kalabilmesine imkân sağlamak ve ortaklığın giderilmesi satışlarında mirasçıların hukuki menfaatlerini korumaktır.

İlk Artırmada Taşınmaz Değerinin Altında Satılabilir mi?

Yeni düzenlemenin dikkat çeken noktalarından biri de ilk artırmada aranacak asgari teklif seviyesidir.

Birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirildiği durumlarda elektronik satış portalında verilen teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ünü karşılaması gerekmektedir.

Bu nedenle düzenleme kapsamındaki ilk mirasçılar arası artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin yarısı üzerinden satış yapılması söz konusu olmayacaktır.

Bu düzenlemeyle miras kalan taşınmazın ilk artırmada düşük bir bedelle el değiştirmesinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

İlk Artırmada Hiçbir Mirasçı Taşınmazı Satın Almazsa Ne Olur?

İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın mutlaka mirasçılardan biri tarafından satın alınacağı anlamına gelmez.

Mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada alıcı çıkmaması hâlinde ikinci artırma genel hükümlere göre gerçekleştirilecektir.

Bu aşamada satış yalnızca mirasçılarla sınırlı olmayacak ve üçüncü kişilerin de artırmaya katılması mümkün olacaktır.

İkinci artırmada uygulanacak satış koşulları ise genel hükümlere göre belirlenecektir.

Yeni Düzenleme Her İzale-i Şuyu Davasında Uygulanacak mı?

Hayır.

Yeni düzenlemenin uygulanabilmesi için taşınmazın mülkiyet yapısının kanunda aranan koşulları taşıması gerekir.

Özellikle;

• taşınmazın miras yoluyla edinilmiş olması,

• maliklerin tamamının mirasçı olması,

• mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması ve

• ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması

önem taşımaktadır.

Bu nedenle satın alma yoluyla oluşmuş sıradan paylı mülkiyet ilişkilerindeki bütün ortaklığın giderilmesi davalarının yeni sistem kapsamında olduğu söylenemez.

Mirasçılardan Biri Payını Üçüncü Kişiye Satmışsa Ne Olur?

Düzenlemenin kapsamı belirlenirken taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunup bulunmadığı önem taşımaktadır.

Bu nedenle mirasçılardan birinin taşınmazdaki hakkının üçüncü bir kişiye geçmesi hâlinde, ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel sistemin uygulanma koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınmazın güncel tapu kaydı bu noktada önem taşımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması ve ortaklığın devam ettirilmek istenmemesi hâlinde, kanundaki şartlara göre ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Miras kalan taşınmazlarda kardeşlerden veya diğer mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması da ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez.

Uyuşmazlığın niteliğine göre ortaklığın giderilmesine ilişkin hukuki yollara başvurulabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşması hâlinde uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise gerekli şartların bulunması durumunda dava yoluna başvurulabilir.

Yeni Düzenleme Mirasçılar Açısından Ne Değiştiriyor?

Eski sistemde ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sonucunda gerçekleştirilen açık artırmalara üçüncü kişilerin katılması nedeniyle aileden kalan taşınmazın üçüncü bir kişiye geçmesi mümkün olabiliyordu.

Yeni düzenleme belirli miras taşınmazları bakımından mirasçılara ilk artırmada öncelik sağlayan özel bir satış aşaması oluşturmaktadır.

Ancak bu düzenleme mirasçıya taşınmazı bedelsiz veya istediği bedelden alma hakkı vermemektedir.

İlk artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'üne ilişkin satış koşulunun karşılanması gerekmektedir.

Bu yönüyle düzenleme, bir taraftan taşınmazın öncelikle mirasçılar arasında kalabilmesini amaçlarken diğer taraftan taşınmazın değerinin korunmasına yönelik bir mekanizma getirmektedir.

Miras Kalan Evde Kardeşlerden Biri Satış İstemiyorsa Yeni Düzenleme Ne Anlama Geliyor?

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir konut bulunduğunu ve kardeşlerin taşınmazın geleceği konusunda anlaşamadığını düşünelim.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi ve yeni düzenlemenin şartlarının bulunması hâlinde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.

Taşınmazı aile içerisinde tutmak isteyen kardeşlerden biri, artırma şartlarını yerine getirerek taşınmazı satın alma imkânına sahip olabilecektir.

Ancak ilk artırmada mirasçılardan hiçbiri taşınmazı satın almazsa ikinci artırma genel hükümlere göre gerçekleştirilecek ve üçüncü kişilerin de satış sürecine katılması mümkün olacaktır.

Miras Kalan Taşınmaz Nasıl Paylaşılır?

Miras kalan bir taşınmazın mutlaka mahkeme yoluyla satılması gerekmez.

Mirasçıların anlaşması hâlinde mirasın paylaşılması, taşınmazın mirasçılardan birine bırakılması veya taşınmazın birlikte satılması gibi farklı çözümler değerlendirilebilir.

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda ise uyuşmazlığın niteliğine göre mirasın paylaşılması veya ortaklığın giderilmesine ilişkin hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Miras kalan ev, arsa ve diğer taşınmazların paylaşılması hakkında ayrıntılı bilgi için “Miras Kalan Taşınmaz Nasıl Paylaşılır? Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

https://www.ispakhukuk.com/blog/miras-kalan-tasinmaz-nasil-paylasilir-mirascilar-anlasamazsa-ne-olur-2026

Ankara'da Miras Kalan Taşınmazlar ve Ortaklığın Giderilmesi

Ankara'da miras yoluyla intikal eden konut, arsa, tarla ve iş yerlerinde birden fazla mirasçının hak sahibi olması nedeniyle paylaşım ve satış konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut ve Sincan gibi ilçelerde bulunan taşınmazlar bakımından da mirasçıların taşınmazın kullanılması, satılması veya paylaşılması konusunda anlaşamamaları mümkündür.

Yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanamayacağının belirlenmesinde taşınmazın nasıl edinildiği, güncel tapu kaydında kimlerin malik olduğu ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evin ilk ihalesine artık sadece mirasçılar mı girebilir?

Yeni düzenlemenin şartlarını taşıyan ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu kural bütün taşınmaz satışları bakımından geçerli değildir.

İlk artırmaya dışarıdan biri katılabilir mi?

Düzenleme kapsamındaki ilk artırmaya mirasçı olmayan üçüncü kişiler katılamayacaktır.

İlk artırmada ev yarı fiyatına satılabilir mi?

Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek özel ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde 100'ünü karşılaması gerekmektedir.

Mirasçılardan hiçbiri evi almazsa ne olur?

İlk artırmada alıcı çıkmaması hâlinde ikinci artırma genel hükümlere göre yapılacaktır. Bu aşamada üçüncü kişilerin de artırmaya katılması mümkün olacaktır.

Hissedarların hepsinin mirasçı olması gerekiyor mu?

Özel ilk artırma sisteminin uygulanmasında taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması önem taşımaktadır.

Kardeşim hissesini başka birine sattıysa ilk ihale yine mirasçılar arasında mı yapılır?

Üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanmış olması yeni düzenlemenin uygulanma koşullarını etkileyebilir. Somut olayda güncel tapu kaydı ve mülkiyet yapısının incelenmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasının şartları, dava süreci, görevli mahkeme ve satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi hakkında ayrıntılı bilgi için “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

https://www.ispakhukuk.com/blog/ortakligin-giderilmesi-izale-i-suyu-davasi-nedir-nasil-acilir-2026

Sonuç

12. Yargı Paketi kapsamında kabul edilen yeni düzenleme, miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazların satış suretiyle ortaklığının giderilmesinde önemli bir değişiklik getirmektedir.

Şartların bulunması hâlinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ve bu artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'üne ilişkin satış koşulu uygulanacaktır.

İlk artırmada alıcı çıkmaması durumunda ise ikinci artırma genel hükümlere göre gerçekleştirilecektir.

Bu nedenle miras kalan bir taşınmaz bakımından yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanamayacağı değerlendirilirken taşınmazın edinim şekli, güncel tapu kaydı, maliklerin sıfatı ve ortaklığın giderilme yöntemi birlikte incelenmelidir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir.